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一二审判决结果两极反转,两份商品房买卖合同究竟谁才是真?

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2019-9-27     浏览次数:    

民事纠纷案例


上诉人:李某

被上诉人:周某、A公司


案例简述


2002年4月,周某(买受人)与A公司(出卖人)签订商品房买卖合同,合同约定:“买受人购买商品房;该商品房建筑面积150平方米;按建筑面积计算商品房价款,该商品房单价为人民币每平方米2186元,总金额人民币叁拾叁万贰仟余元;付款方式为银行按揭付款,总房款三十三万二千余元,十五年贷款,首付一十四万二千余元,贷款一十九万元”等内容。


2002年6月,周某向B公司借款壹拾玖万元整。B公司以金融借款合同纠纷为由起诉周某、A公司返还剩余贷款一十二万九千余元及利息五千七百余元。(2009)密民初字第****号民事调解书调解:“被告周某于二零零九年十一月前偿还原告B公司借款本金及利息;被告A公司对上述借款承担连带保证责任。保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。”


2002年9月,周某与C公司签订小区燃气供气服务协议书,入住该楼房。


另查,D公司通知A公司,内容为:“本公司购买的商品房原以周某名义签订合同,现请更名为:李某。望予协助办理合同更名手续”。A公司与李某签订了一份日期为2002年4月的北京市商品房买卖合同。


2010年5月,A公司与李某持日期为2002年4月的北京市商品房买卖合同向北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市建委)申请商品房所有权登记。


2010年5月,市建委向李某颁发X京房权证密字第******号房屋所有权证,将商品房登记在李某名下。


在(2010)密行初字第**号行政诉讼中,李某提供了2010年5月借款人为周某的个人贷款还款凭证、2010年5月周某的银行个人贷款结清证明。



2010年8月,周某以市建委为被告,李某、A公司和D公司为第三人向北京市密云县人民法院提起行政诉讼,请求撤销市建委为李某颁发的X京房权证密字第******号房屋所有权证。北京市密云县人民法院驳回了周某的诉讼请求。


后周某向北京市第二中级人民法院提起了上述。


2011年2月,北京市第二中级人民法院以(2011)二中行终字第**号民事判决书判决驳回了周某的上诉,维持了一审判决。周某提供并当庭出示的证据不足以证明其为商品房的实际购买人。市建委提供并当庭出示的证据具有真实性、合法性及与案件事实的关联性,法院予以采纳。李某提供并当庭出示的证据证明其一次性结清了原告周某在银行购房贷款的余额。A公司提供并当庭出示的证据可以证明商品房的首付款是由D公司支付的。


北京市第二中级人民法院根据上述被确认为合法有效的证据材料及各方当事人陈述,认定以下事实,经审理查明:

2002年,第三人D公司与第三人A公司达成协议,由D公司购买A公司开发建设的商品房数套。


2010年,D公司通知A公司将原以周某名义签订的合同更名为李某,第三人A公司遂与第三人李某签订了一份日期为2002年4月的北京市商品房买卖合同。


2010年5月,第三人李某及A公司持日期为2002年4月的北京市商品房买卖合同、日期为2010年5月的中华人民共和国契税专用税收缴款书及北京市住宅专项维修资金专用收据向市建委申请商品房的所有权登记。


2010年5月,市建委向第三人李某颁发了X京房权证密字第******号房屋所有权证。


本案焦点


北京市密云县人民法院经审理认为:恶意串通损害第三人利益签订的合同无效。周某与A公司签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示,且已居住使用,合法有效。A公司、第三人李某明知存在商品房买卖合同未解除的情况下,又再次就同一套楼房签订商品房买卖合同,侵犯了周某的合法权益,第三人李某与A公司签订的商品房买卖合同应属无效。周某要求确认第三人李某与A公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求,理由正当、证据充分,法院予以支持。


判决后,第三人李某向北京市第二中级人民法院提起上诉,认为原判认定事实错误,适用法律错误,请求撤销原判,驳回周某的诉讼请求。


周某、A公司同意原判。



法院观点


根据现有证据及已生效的法律文书确定的事实,可以认定涉案房屋系D公司购买A公司开发建设的商品房之一,购房首付款是由D公司支付的,购房款中有一部分是D公司支付的,李某一次性结清了在银行购房贷款的余额,A公司接受D公司的通知将原为周某名义签订的合同变更为李某,市建委为李某颁发了房屋所有权证。


因此,本案认为涉案房屋的真正交易双方为D公司和A公司,D公司为房屋实际购买人。周某与A公司之间并不存在真正的房屋买卖关系,双方之所以签订买卖合同仅是为了完成D公司实际购房办理贷款手续的需要。


A公司依据D公司的指令,与李某签订房屋买卖合同,系双方真实意思表示,且不违背法律、行政法规的强制性规定,合法有效。市建委依据相关规定已向李某发放了产权证,周某请求撤销房屋所有权证的请求已被本院终审驳回。


现周某请求确认其与A公司签订的商品房买卖合同有效,李某与A公司签订的商品房买卖合同无效,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。


原审法院以A公司、李某明知存在商品房买卖合同未解除的情况下,又再次就同一套楼房签订商品房买卖合同,侵犯了周某的合法权益为由,认定李某与A公司签订的商品房买卖合同应属无效错误,属于认定事实和适用法律错误,本院予以纠正。


另,周某支付的部分房款属于债权债务关系,可另行解决。


法院判决


一、撤销北京市密云县人民法院(2011)密民初字第****号民事判决;


二、驳回周某的诉讼请求。


温馨提示


该案件时间跨度长达十年之久,这十年之间发生过什么,当事人自己作何想法,他们之间是否发生纠葛,我们都不得而知。利益发生冲突,各方措辞宛若一根根绳线,纠缠在一起,汇成一团乱麻。


却有人能抽丝剥茧,梳理出一条时间脉络,使整个事件清晰明了。事情的主干浮出水面,丝丝缕缕的残骸细节,想法好坏已不重要。


以事实为依据,以法律为准绳,从来不是说说而已。刻板严谨是法律的态度,却也是法律的魅力所在。

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